Valutatore Immobiliare

Step 1

Localizzazione dell'immobile

Tipologia operazione

Indirizzo dell'immobile

Macroarea

Descrizione delle tipologie di macroarea

La Macroarea è l'Area delimitata dai 5 minuti pedonali e/o 350 metri di distanza dall'immobile e viene identificata di massima dal cerchio in mappa. Di solito è caratterizzata da una morfologia commerciale e demografica ben distinta dalle aree adiacenti.

Macroarea A: Aree ad altissima densità sia commerciale che turistica, centri storici.

Macroarea B: Aree ad alta densità commerciale ma con scarsa presenza turistica e/o poli della movida.

Macroarea C: Aree di media densità commerciale e/o legate ad attività di quartiere.

Macroarea D: Aree di bassa densità commerciale e/o con presenza limitata di attività commerciali.

Macroarea E: Aree residenziali e/o di scarsa o nulla densità commerciale.

Macroarea F: Aree commerciali di qualsiasi densità caratterizzate da alti livelli di degrado urbano e/o microcriminalità.

Densità commerciale

Coefficienti di microarea - Densità commerciale

Si intende la presenza dal punto di vista quantitativo e qualitativo di negozi aperti e dall'intensità del passaggio pedonale.

HIGH STREET

Vie, tratti di vie e piazze principali dei centri storici e dei centri a spiccata vocazione commerciale e turistica con massiccia presenza di gruppi retail (MACROAREA A).
Vie, tratti di vie e piazze in ubicazioni altamente commerciali, come ad esempio possono essere le vie di passaggio pedonale e veicolare principali di ogni quartiere, nelle aree semicentrali o periferiche delle città con massiccia presenza di gruppi retail (MACROAREA B-C).

DISTRICT STREET

Vie, tratti di vie e piazze di seconda fascia commerciale, al di sotto delle High street e che registrano una nulla o modesta presenza di gruppi retail, comunque inferiore alle eventuali high street di riferimento dell'area. In questa classificazione possono rientrare:

• i tratti delle vie più commerciali escluse dal segmento high street, come ad esempio vie commerciali molto lunghe delle quali solo un tratto stradale è classificato come high street, mentre il resto della strada può essere considerato di seconda e/o di terza fascia. MACROAREE A-B-C;
• vie, tratti di vie e piazze principali delle Macroaree C-D-E-F;
• in generale, tutto quel gruppo di vie, tratti di vie o piazze che non rientrano nelle high street (presenza diffusa di retail etc), ma possono avere comunque delle caratteristiche commerciali di rilievo. (TUTTE LE MACROAREE);
• tratti di arterie stradali ad alto scorrimento veicolare con media penetrazione commerciale.

SIDE STREET

Vie e piazze semicentrali vicine a strade principali e/o a strade secondarie. Rappresentano la maggior parte delle vie di un'area perché ricoprono un'ampia gamma di strade "intermedie" (TUTTE LE MACROAREE).
Tratti extraurbani e/o poco abitati di strade consolari ad alto scorrimento veicolare.

SECONDARY STREET

Vie e piazze in posizioni secondarie e/o molto nascoste (TUTTE LE MACROAREE).

Step 2

Caratteristiche dell'Immobile

Mq piano strada

Piano - Mq piano strada

Superficie ad uso negozio al piano strada.

Mq piano strada uso diverso

Piano - Mq piano strada ad uso diverso

Superfici con destinazioni d'uso diverse dal negozio.

Mq seminterrati uso negozio

Piano - Mq piano seminterrato/interrato ad uso negozio

Superfici piano seminterrato/interrato ad uso negozio.

Mq seminterrati uso magazzino

Piano - Mq piano seminterrato/interrato ad uso magazzino/laboratorio

Superfici piano seminterrato ad uso magazzino/laboratorio.

Mq piano 1 (qualsiasi uso)

Piano - Mq P1 (qualsiasi uso)

Superfici piano primo ad uso negozio/ufficio.

Mq TOTALI

Numero totale di vetrine

Numero di porte e/o vetrine

Numero delle Porte e/o Vetrine.

N. vetrine piccole o secondarie

Numero di porte e/o vetrine piccole o secondarie

Hanno una superficie lineare inferiore a due metri e/o sono poste in una strada secondaria in caso di immobile ad angolo.

Angolo

SI: L'immobile è posizionato ad angolo.

NO: L'immobile non è posizionato ad angolo.

Canna fumaria

NO
Impossibilità di poter installare una canna fumaria.

POSSIBILITÀ
• Nel caso in cui la canna fumaria sia presente ma necessità di essere sostituita o incamiciata.
• In caso non sia presente ma sia accertata la possibilità di poterla installare.

SÌ
Presenza di canna fumaria funzionante e a norma di legge.

Condizioni interne

SCADENTI: Ristrutturazione necessaria.

DISCRETE: Ristrutturazione parziale consigliata.

BUONE: Ristrutturazione fatta da non più di 3 anni e/o adatta ad almeno due diverse tipologie di attività.

OTTIME: Ristrutturazione fatta da meno di 3 anni e/o adatta ad almeno tre diverse tipologie di attività.

Distribuzione spazi interni

Qualità e la simmetria degli spazi interni, tale da rendere più o meno agevole e/o costoso il layout di una o più aziende.

Elementi da considerare nella scelta:

• distribuzione della superficie su più piani;
• presenza del bagno al piano inferiore;
• simmetria;
• presenza/assenza di colonne;
• eventuali salti di quota;
• qualsiasi altro elemento fisico che possa mutare il livello della qualità della distribuzione interna dell'immobile.

SCADENTE
Spazi irregolari e poco efficienti (più piani penalizzanti, bagno mal posizionato, scarsa simmetria) con vincoli marcati (colonne interferenti, salti di quota): layout aziendale complesso e costoso.

DISCRETO
Distribuzione utilizzabile ma con alcune criticità (p.es. più livelli, asimmetria, colonne/salti di quota moderati). Layout possibile con compromessi e costi medi.

BUONO
Pianta abbastanza regolare e flessibile, vincoli limitati (colonne poco impattanti, quote coerenti) e servizi collocati razionalmente: layout efficienti con costi contenuti.

OTTIMO
Pianta regolare/modulare e molto simmetrica, assenza di salti di quota e vincoli minimi, distribuzione che massimizza la flessibilità.

Step 3

Descrizione e Tasso

Descrizione (opzionale)

Tasso di capitalizzazione (%)

Tasso di capitalizzazione

Percentuale che esprime il rendimento del canone annuo di locazione, effettivo o stimato, in rapporto al prezzo di vendita.

Step 4

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Step 5

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Raccomandazioni generali

Via riconosciuta come High Street

Attenzione